1 Введение Актуальность исследуемой темы обусловлена тем, что в современных условиях рынок недвижимости в России отличается высокой динамичностью развития, постоянным наращиванием эффективности используемых территорий, существенной трансформацией структуры. Одновременно с этим наблюдается и рост социальных стандартов жизни населения, потребители все активнее стремятся повысить комфортность проживания, стимулируя, в свою очередь, заинтересованность застройщиков и инвесторов [1]. Следует отметить, что рынок жилой недвижимости является достаточно развитым сегментом рынка недвижимости и одновременно производным от конъюнктуры социально-экономического состояния национальной экономики страны в целом. Принятие верного заключения о наилучшем использовании земельного участка предусматривает оценку, основанную на результатах анализа экономического состояния предприятия и ситуации на рынке. Понятие «наилучшего и оптимального использования» определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей, причем непременно важны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий [1]. Рынок недвижимости представляет собой, с одной стороны, значительную часть национального богатства, с другой — индикатор здоровья и эффективности реализуемых в экономике страны процессов. Поэтому государство осуществляет постоянный мониторинг и регулирование рыночных процессов, происходящих на рынке жилья. Состояние рынка жилой недвижимости находится в тесной взаимозависимости с функционированием бизнеса в стране. Внедрение инноваций все чаще рассматривается как один из основных способов повышения конкурентоспособности. При этом следует отметить, 23 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель что правильно организованная инновационная политика предприятия представляет собой совокупность экономических, управленческих и технологических методов, которые определяют разработку, создание и внедрение инноваций, обеспечивающих в итоге существенные преимущества перед конкурентами [2]. В качестве объекта исследований был использован крупнейший субъект РФ — Московская область, с ее особенностями сегментации рынка жилой недвижимости и спецификой функционирования. 2 Материалы и методы В ходе работы использованы методы структурного анализа и синтеза, научной абстракции, логический подход к исследованию сущности цифровой экономики, методы индукции и дедукции, графический метод, а также метод статистических сравнений показателей рынка недвижимости. В исследованиях были использованы научные статьи отечественных и зарубежных ученых, монографические исследования, периодические издания, информационно-аналитические бюллетени, официальные интернет-ресурсы, в том числе сайты Федеральной службы статистики и Счетной палаты Российской Федерации, платформы анализа «СберАналитика», «Домклик». 3 Результаты и обсуждение Динамика рынка формируется воздействием на него множества факторов. Прежде всего, это социально-экономические факторы, такие как рост ВВП, уровень занятости, процентные ставки кредитования, а также демографические детерминанты. Конъюнктура рынка жилья при необходимости корректируется государством с помощью инструментов реализуемой государственной политики, правил зонирования и интенсификации развития инфраструктуры. Российскую экономику отличает многообразие факторов влияния на жилищный рынок с противоречивым и неоднозначным воздействием. Демографические характеристики общества, действующая и обновляющаяся система правовых норм и правовых актов, а также различные экономические инструменты государственного регулирования рынка — все это и многое другое приводится в движение, трансформируя состояние рынка жилья. Некоторые факторы, такие как инвестиционно привлекательные для всех участников рынка недвижимости 24 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель шаги, ускоряют процесс принятия решений, другие — тормозят движение. Чаще всего негативное воздействие на рынок оказывают следующие факторы1 : — экономический спад в стране и низкая кредитоспособность потенциальных покупателей недвижимости; — отсутствие достоверной, надежной информации об объекте недвижимости; — слабая юридическая поддержка регулирования и закрепления правового состояния недвижимости. Таким образом, экономические и правовые детерминанты, одновременно воздействуя на предложение (застройщики, инвесторы, государственные органы, банки) и спрос на недвижимость (потенциальные покупатели), формируют итоговую ситуацию на рынке жилой недвижимости. Факторы влияния на рынок недвижимости также могут классифицироваться по уровням их формирования: национальному, региональному и локальному. Немаловажную роль играет и информационное обеспечение развития территорий и участников рынка недвижимости на основе интегрированной информации земельно-информационных систем, в том числе градостроительных информационных систем о факторах, влияющих на рынок недвижимости [3]. Внедрение инновационных трансформаций в последние десятилетия стало решающим для экономического развития ведущих стран. Цифровая трансформация как новый этап развития экономики позволила традиционным отраслям стать конкурентоспособными. Это касается и рынка недвижимости в полной мере. Индустрия недвижимости, традиционно известная своим медленным внедрением технологий, на данном этапе своего развития пытается охватить цифровое преобразование для того, чтобы оставаться конкурентоспособным в быстро меняющемся ландшафте. Одной из ключевых областей, где цифровое преобразование оказывает значительное влияние, является маркетинг недвижимости. Благодаря распространению платформ онлайн-листинга, социальных сетей и технологий виртуальной реальности специалисты по недвижимости теперь могут охватить более широкую аудиторию и демонстрацию свойств осуществить более захватывающим и увлекательным образом, что позволяет им идентифицировать конкретный сегмент покупателей и взаимодействовать с ними, увеличивая шансы на успешную продажу. Цифровизация также изменяет качество обслуживания клиентов в индустрии недвижимости. Сегодняшние потребители ожидают персонализированных и беспрепятственных взаимодействий во всех точках контакта, и специалисты по недвижимости используют технологии для удовлетворения этих ожиданий. Чат-боты и виртуальные помощники предоставляют мгновенные ответы 1 Социально-экономическое положение Московской области // Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/region/docl1146/Main.htm (дата обращения: 25.12.2023). 25 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель на запросы клиентов, улучшая обслуживание и процесс вовлечения. Системы рекомендаций, основанных на искусственном интеллекте (ИИ), помогают покупателям найти варианты, которые соответствуют их предпочтениям и бюджету, а в результате предоставляют индивидуальные рекомендации. Ниже представлены несколько факторов, способствующих определению необходимости цифрового преобразования в области недвижимости: 1. Изменение ожиданий клиентов: сегодняшние клиенты подключены к технологии и цифровой среде. Цифровая трансформация позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, соответствовать этим развивающимся ожиданиям клиентов, предоставляя онлайн-платформы поиска недвижимости, виртуальные туры по недвижимости и системы управления цифровыми транзакциями. 2. Увеличение конкуренции: рынок недвижимости становится все более конкурентоспособным. 3. Эффективность и экономия затрат: цифровое преобразование предоставляет для компаний по недвижимости значительные возможности повысить эксплуатационную эффективность и снизить затраты. 4. Рыночное понимание и аналитика: доступность огромных объемов данных в секторе недвижимости дает участникам рынка возможность получить ценную информацию и принимать решения, способствующие управлению данными (в том числе цены на недвижимость, рыночные тенденции и многое другое). 5. Соответствие нормативным требованиям: отрасль недвижимости подлежит многочисленным правилам и требованиям соответствия, которые могут быть сложными и трудоемкими для навигации. Цифровая трансформация может помочь автоматизировать процессы и снизить риски. Для анализа современной ситуации и наиболее вероятных трендов развития рынка жилья, как уже упоминалось выше, использовался субъект РФ — Московская область. Оценивая конъюнктуру рынка жилой недвижимости, не следует забывать, что жилая недвижимость может использоваться для разных целей. Помимо непосредственного назначения — проживания, она может также выполнять функцию средства сбережения, если ее приобретение осуществляется с целью аккумуляции накопленных средств [4]. Московская область входит в состав Центрального федерального округа с населением более 8,5 миллионов человек (по состоянию на начало 2023 года) и является вторым по размеру бюджета субъектом Российской Федерации. По ряду экономических показателей Московская область занимает лидирующие места как среди регионов Центрального федерального округа, так и среди всех субъектов Российской Федерации. 26 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель По публикуемой Министерством экономического развития Московской области информации, на начало 2023 года в регионе наблюдался рост производства сельского хозяйства (на 0,2 %), объема строительных работ (на 27,9 %), ввода жилья (на 53 %), средней заработной платы (на 10,4 %). Одновременно с этим отмечается отрицательная динамика многих отчетных показателей в промышленности и на товарном рынке. В то же время на официальном сайте Министерства экономики и финансов Московской области указано, что по итогам восьми месяцев 2023 года индекс промышленного производства в Московской области составил 112 %. Потребительская активность демонстрировала рост всех компонентов. В целом наблюдается положительная динамика развития региона [2]. Московская область является лидером среди регионов России по показателю обеспеченности населения жильем. По данным статистики, в 2022 году был отмечен рост деловой активности в строительной сфере. Объем выполненных в этом направлении работ на 27,9 % выше уровня 2021 года. По итогам 2022 года введено в эксплуатацию 64,7 тысячи зданий жилого и нежилого назначения с общей площадью 20,9 миллионов квадратных метров. Общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 14,1 миллионов квадратных метров и превысила аналогичный показатель предыдущего года в полтора раза. В том числе застройщики возвели 672 жилых здания, а население — 63,2 тысячи жилых домов, часть из них (17,7 тыс.) — на садовых земельных участках. С начала 2000-х годов наблюдается тенденция активного перемещения строительства жилья в Подмосковье, что привело к некоторому росту диспропорций по уровням развития территорий. Это проявляется в следующих факторах: — избыточное повышение плотности застройки прилегающих к Московской кольцевой автомобильной дороге территорий и снижение качества среды проживания населения в данных районах; — перегрузка транспортных коммуникаций, которая создает дополнительные экономические издержки и требует больших финансовых вложений (свыше 40 % объема инвестиций, планируемых на развитие Московского транспортного узла, направлены на проекты, обеспечивающие транспортные связи Москвы и прилегающих к ней территорий Московской области); — более высокий уровень маятниковой трудовой миграции в сравнении с другими развитыми пристоличными регионами мира; — ярко выраженная дифференциация между доходами и расходами муниципальных бюджетов. Еще одной важной особенностью нынешнего рынка жилья является разница между объемами первичной и вторичной составляющих совокупного рынка, что обусловлено ориентацией на различные группы покупателей по цели покупки жилья и упомянутой выше платежеспособностью [5]. 27 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Государство осуществляет активное вмешательство в регулирование рынка жилой недвижимости. Это проявляется через прямое участие государственного сектора, который функционирует как неотъемлемая часть рынка (пользователь помещения, застройщик, арендодатель, покупатель, продавец). Правительство и местные власти принимают законы, воздействующие на рыночные процессы в сфере недвижимости. Кроме того, государственный сектор влияет на поведение участников рынка через налоговую систему, региональную политику, политику аренды и прочее [6, 7]. Оценка внутренних и внешних социально-экономических факторов, влияющих на развитие Московской области, приведена в Стратегии социально-экономического развития Московской области на период до 2030 года, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 28.12.2018 №1023/452 . К сильным сторонам региона в Стратегии социально-экономического развития Московской области относятся привлекательное с экономической точки зрения экономико-географическое положение, внушительная емкость рынка, высокие относительно других субъектов Российской Федерации уровень и качество жизни, развитый рынок жилья. Слабые стороны региона составляют завышенные по отношению к соседним областям инвестиционные издержки на приобретение земли и присоединение к коммуникациям, значительная дифференциация муниципальных образований по уровню экономического развития, постоянный и существенный отток квалифицированных кадров в Москву. Одной из главных тенденций рынка жилой недвижимости Московской области является рост предложения квартир в пригороде Москвы. По мнению аналитиков, это происходит из-за того, что люди все чаще предпочитают жить за городом, в экологически чистой местности. Основным мотивом при этом выступает, прежде всего, не экология, а разница стоимости жилья в столице и области. В связи с этим строительство новых объектов недвижимости в окрестностях Москвы становится все актуальнее. Данные об объемах продаж жилой недвижимости в Московской области, Москве и Новой Москве представлены на рис. 13 . В 2022 году объем предложений в Московской области был стабильным на протяжении всех кварталов и составил 1,5–1,6 млн кв. м. В прогнозе на 2023 год предполагался небольшой рост объема предложений до 1,7 млн кв. м на конец года. 2 Социально-экономическое положение Московской области // Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/region/docl1146/Main.htm (дата обращения: 25.12.2023); Официальный сайт Министерства экономики и финансов Московской области. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://mef.mosreg.ru/ (дата обращения: 25.12.2023). 3 Аналитическая статья // Недвижимость в Москве и Подмосковье. Аналитика 14 августа 2023. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.irn.ru/articles/42094.html (дата обращения: 15.12.2023); Обзор рынка офисной недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2021-02/obzor_rynka_ofisnoy_ nedvizhimosti_4_ kv_2021.pdf (дата обращения: 21.12.2023). 28 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Необходимо при этом отметить, что в регионе Московской области насчитывается 60 городских округов, ситуация на рынке недвижимости каждого — уникальна. Стоимость квадратного метра жилья в зависимости от удаленности от столицы различается так же, как и спрос. Например, стоимость метра в г. Реутове (примыкает к МКАД) и г. Рошале (более 100 км от МКАД) различается более чем в три раза. Поэтому любая аналитика региона будет средней. Для решения этой задачи аналитики и риелторы разделили Подмосковье на несколько поясов: — ближнее Подмосковье (с удаленностью до 10 км от МКАД); — среднее Подмосковье (с удаленностью до 30–40 км от МКАД: Пушкино, Подольск); — дальнее Подмосковье (Сергиев Посад, Серпухов); — очень дальнее Подмосковье (с удаленностью более 100 км от МКАД: Зарайск, Егорьевск, Дубна, Шатура). Однако и в пределах каждого пояса стоимость метров может различаться. По данным ЦИАН, самыми дорогими городами принято считать Реутов и Котельники (непосредственно граничат с Москвой), самыми дешевыми — Рошаль и Зарайск (удаленность от МКАД более 100 км). Рынок жилой недвижимости делится на первичный и вторичный. Рассмотрим первичный рынок жилой недвижимости Московской области, где отмечается активный рост спроса со стороны покупателей. Факторами роста рынка недвижимости Московской области являются следующие: — в Московской области продолжается экономический и социальный рост, создаются благоприятные условия для инвестиций в регион, развивается бизнес; Рис. 1 Динамика объема продаж жилой недвижимости, тыс. м2 [4] Fig. 1 Dynamics of residential real estate sales volume, thousand m2 [4] Московская область Москва Новая Москва 0 200 400 600 800 1000 1200 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 2021 2022 2023 29 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель — продолжает увеличиваться количество строительных проектов в области, что приводит к появлению на рынке разных видов жилья по разной цене; — привлекательное месторасположение области — рядом с городом Москвой. На рынке новостроек Москвы наблюдается существенный рост спроса, наиболее значительный — в Новой Москве. Важной характеристикой рынка жилой недвижимости является стоимость жилья. Средние цены на недвижимость в Московской области, Москве, Новой Москве в течение 2021–2023 гг. непрерывно росли. Отмечался рост цен на недвижимость за 2021–2023 гг. на 65,3 тыс. руб. В результате на конец 2023 года стоимость недвижимости составила 364,3 тыс. руб./м2 . В Новой Москве наблюдался также рост цен с 170 тыс. руб./м2 в первом квартале 2021 года до 228,4 тыс. руб./м2 на конец 2023 года. По данным Федеральной службы статистики, в первые девять месяцев 2023 года в разные периоды были установлены три рекорда по количеству сделок с квартирами на вторичном рынке жилья Москвы. Ожидается, что спрос на жилье в Московской области будет оставаться высоким в ближайшие годы, что связано с дальнейшим развитием региона, привлечением новых инвестиций и созданием рабочих мест, а также недоступностью приобретения жилья для большинства населения в пределах столицы. При этом спрос будет концентрироваться в основном в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Первичный рынок жилой недвижимости Московской области формируется под влиянием нескольких факторов: — социально-экономическое развитие региона: экономический рост, уровень безработицы, доход населения; — ипотечные программы: доступность и условия получения ипотеки являются одним из ключевых факторов для покупателей; — государственная политика: поддержка со стороны государства может стимулировать спрос на первичный рынок жилья; — инфраструктура: наличие развитой инфраструктуры (дороги, транспорт, школы, магазины) является важным фактором при выборе жилья. В прошлые годы заметно возрастали как цены на новое строящееся жилье, так и цены на вторичное жилье. Однако с учетом текущей экономической ситуации и прогнозируемого роста предложения на рынке можно ожидать стабилизации цен или даже их небольшого снижения. Динамика средней цены на рынке первичной недвижимости Московской области представлена на рис. 24 . 4 Обзор рынка офисной недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2021-02/ obzor_rynka_ofisnoy_ nedvizhimosti_4_ kv_2021.pdf (дата обращения: 21.12.2023). 30 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Следует обратить внимание на спрос на различные типы жилья. Сегмент квартир является самым популярным на вторичном рынке Московской области. В последние годы особенно популярны одно- и двухкомнатные квартиры, спрос на них существенно активизировался. Необходимо отметить также изменение предпочтений покупателей при выборе жилья. Если раньше большинство людей стремилось приобрести жилье в Москве, то теперь все больше покупателей обращает свое внимание на объекты за пределами города, в Московской области. Это объясняется более высокой ценой жилья в Москве по сравнению с ценами за ее пределами. В последние годы динамика загородного жилья постоянно растет. Тенденция к росту спроса на загородное жилье объясняется появлением новых категорий покупателей в каждом из сегментов: — в сегменте квартир — покупатели с небольшими бюджетами, в поисках альтернатив покупки квартиры в столице; — в сегменте коттеджей ближнего Подмосковья — бизнес-аудитория, которая меняет столицу на комфорт загородной жизни; — в сегменте коттеджей среднего и дальнего Подмосковья превалируют покупатели со средним бюджетом.5 5 Мораторий на строительство жилья в Новороссийске загнал рынок в дефицит. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://macon-realty.ru/publications/CommentsAndPredictions/moratoriy_na_stroitelstvo_zhilya_v_novorossiyske_zagnal_rynok_v_ deficit (дата обращения: 21.12.2023); Официальный сайт Федеральной службы статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.gks.ru (дата обращения: 21.12.2023); Открытые данные // CберАналитика. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://sberanalytics.ru (дата обращения: 21.12.2023). Рис. 2 Динамика средней цены на рынке первичной недвижимости Московской области, тыс. руб. / м2 Fig. 2 Dynamics of the average price in the primary real estate market of the Moscow region, thousand rubles / m2 Московская область Москва Новая Москва 0 50 100 150 200 250 300 350 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 2021 2022 2023 31 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Основные показатели рынка загородной недвижимости Москвы и Московской области представим в табл. 1. 6 Таблица 1 Основные показатели рынка загородной недвижимости Москвы и Московской области Table 1 Main indicators of the suburban real estate market in Moscow and the Moscow region Показатель Первичный рынок Вторичный рынок Значение показателя Изменение показателя, % / год Значение показателя Изменение показателя, % / год Общий объем предложения шт. 470 −25 1907 −4 Коттеджи Объем предложения шт. 246 −34 1538 −1 Средняя стоимость млн руб. 195 39 293 21 Средняя площадь м2 811 7 786 2 Таунхаусы Объем предложения шт. 122 −10 101 −7 Средняя стоимость млн руб. 40 8 70 −4 Средняя площадь м2 348 1 412 1 Земельные участки Объем предложения шт. 102 −12 268 −14 Средняя стоимость млн руб. 4,0 12 2,7 24 Средняя площадь м2 41,1 2 69,3 5 Анализ представленных данных свидетельствует о том, что в 2022 году наблюдается снижение объема предложения в категории «коттеджи», а именно на первичном рынке объем предложения коттеджей снизился на 34 %, объем предложения на вторичном рынке снизился на 1 %. В то же время отмечается рост стоимости недвижимости в данной категории. На первичном рынке коттеджей средняя стоимость в 2022 году составила 195 млн руб., что на 39 % выше показателя 2019 года. На вторичном рынке коттеджей средняя стоимость в 2022 году составила 293 млн руб., что на 21 % выше показателя 2019 года. Также отмечается незначительный рост площади коттеджей, представленных на рынке. Аналитики предрекают повышение цен во всех сегментах рынка. Спрос на первичную недвижимость значительно снизится, если ключевая и рыночная ставка по кредитам не снизятся до значений, сопоставимых с низким доходом населения. 6 Обзор рынка офисной недвижимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.ilm.ru/sites/default/files/2021-02/ obzor_rynka_ofisnoy_ nedvizhimosti_4_ kv_2021.pdf (дата обращения: 21.12.2023). 32 Пространственные данные: наука и технологии Землеустройство, кадастр и мониторинг земель Важно помнить традиционную взаимосвязь ключевой ставки и стоимости жилья: для поддержания рубля Центробанк поднимает ключевую ставку, которая, в свою очередь, тянет за собой ипотечные ставки, а следом, соответственно, дорожают квартиры в новостройках. При этом повышение цен на первичном рынке ведет к росту цен на вторичном рынке. Таким образом, ставки по ипотеке влияют абсолютно на все сегменты рынка. Учитывая вышеизложенное, можно предположить значительное снижение предложений по продаже вторичного жилья бизнес-класса (элитной недвижимости). В этом сегменте, скорее всего, владельцы в ожидании новых программ господдержки или снижения кредитных ставок предпочтут сдавать объекты в аренду. 4 Выводы Таким образом, проведенный анализ позволяет предположить, что спрос на жилье в Московской области будет оставаться высоким в ближайшие годы. Это связано как с дальнейшим развитием региона, так и с привлечением в него новых инвестиций, а также созданием новых рабочих мест. При этом спрос будет концентрироваться в основном в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Однако повышение ключевой ставки Центробанка может существенно изменить картину. Такое повышение при отсутствии программ государственной поддержки повлечет повышение ставок по ипотеке, а значит, может привести к значительному снижению покупательской активности. Полученные в ходе анализа ситуации на рынке жилой недвижимости Московской области результаты подтверждают теоретические предпосылки о влиянии множества факторов социально-экономического характера на конъюнктуру рынка. Более того, значимость каждого фактора меняется еще и в зависимости от выбранного в поле зрения сегмента. Такая сложная многофакторная система может быть успешно решена только с помощью формирования Единой системы анализа рынка недвижимости за счет перехода на централизованные платформенные решения. Сквозная цифровизация процессов позволит обеспечить ускоренную выработку оптимальных управленческих решений, не нарушая при этом параллельный вывод из эксплуатации морально устаревших автоматизированных систем.